L’écart entre l’offre et la demande de logements n’a jamais été aussi marqué depuis dix ans, selon les dernières données de l’INSEE publiées en mai 2024. La Banque de France signale une remontée progressive des taux d’emprunt, alors que le volume des transactions reste en dessous de la moyenne décennale.
Des hausses de prix sont anticipées par plusieurs fédérations professionnelles, malgré la stagnation du pouvoir d’achat immobilier. Certains territoires affichent des dynamiques opposées, créant un paysage contrasté qui interroge sur la capacité du marché à absorber les chocs économiques attendus en 2025.
Où en est le marché immobilier à l’aube de 2025 ?
Le marché immobilier français se trouve à un point de bascule. Après deux années de freinage net, la stabilisation des taux d’intérêt constatée depuis le printemps insuffle un peu d’air, mais la reprise reste modérée. Selon les analyses de l’Observatoire BPCE, la production de crédits habitat commence à remonter, portée par une légère amélioration des conditions bancaires. Pourtant, le volume des transactions immobilières ne suit pas encore : la demande faiblit, le stock de biens disponibles se rétracte, particulièrement dans l’immobilier ancien.
Les chiffres récents fournis par les notaires de France mettent en lumière des fractures régionales nettes. Paris, Bordeaux ou Lyon voient certains segments subir une érosion des prix immobiliers. À l’opposé, les zones côtières ou alpines, toujours très courues, maintiennent des tarifs élevés. Du côté du marché immobilier neuf, l’offre rétrécit : la hausse des coûts de construction et la prudence des promoteurs freinent la dynamique. Conséquence immédiate : la pression sur l’offre et la demande s’intensifie, ce qui nourrit les attentes d’une hausse des prix en 2025.
Quelques exemples de cette tension méritent d’être cités :
- À Paris, la baisse des prix s’atténue : pour les biens familiaux, le ticket moyen repasse au-dessus des 10 000 €/m², mais seuls les logements les plus recherchés s’arrachent.
- À Bordeaux, la demande d’investissement locatif soutient les valeurs, même si les volumes de transactions diminuent.
- Le secteur de l’immobilier commercial reste en retrait, attendant un rebond économique.
La stabilisation des taux pourrait ouvrir la voie à un retour progressif des acheteurs, mais la prudence reste la règle. Les investisseurs, de leur côté, traquent les opportunités dans l’immobilier de prestige et les quartiers à forte valeur patrimoniale. Ce sont désormais les dynamiques locales qui dictent le tempo, chaque marché affichant ses propres codes et tendances.
Quels facteurs pourraient influencer la hausse des prix cette année ?
Plusieurs leviers alimentent la perspective d’une hausse des prix sur le marché immobilier en 2025. D’abord, la stabilisation des taux d’intérêt sur les crédits immobiliers. Après une envolée rapide, les taux se calment depuis quelques mois ; de quoi redonner un peu de marge de manœuvre à certains ménages. On le constate dans les chiffres récents de la production de crédits habitat : la demande reprend timidement, surtout dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux.
Autre moteur : l’offre de logements qui reste faible. Le marché du neuf redémarre lentement, les promoteurs temporisent, et les permis de construire stagnent. Dans l’ancien, beaucoup de vendeurs préfèrent attendre des jours meilleurs, ce qui raréfie les biens attractifs. Résultat : le déséquilibre offre et demande s’accentue à mesure que la demande reprend, particulièrement dans les zones urbaines dynamiques. On observe déjà une remontée des prix sur certains créneaux, en particulier dans les grandes métropoles et près des bassins d’emploi.
À cela s’ajoute le contexte inflationniste. La hausse des coûts de construction et l’augmentation du prix des matériaux pèsent sur le coût final des logements, qu’ils soient neufs ou anciens. La réglementation évolue aussi : le durcissement du DPE pour les passoires thermiques, déjà ressenti à Paris ou Nantes, oriente les acheteurs vers des biens mieux classés sur le plan énergétique, devenus plus recherchés et donc plus chers.
Sur le terrain, chaque ville impose sa propre logique : à Marseille, la pression locative maintient le marché ; à Bordeaux, l’investissement locatif pèse dans la balance. Cette diversité locale accentue les écarts de prix d’une région à l’autre.
2025 ou 2026 : quelles différences à anticiper pour les acheteurs ?
Le choix du moment pour acheter devient déterminant, surtout alors que le crédit redevient plus accessible. Si la production de crédits continue de progresser, 2025 pourrait voir un vrai regain des transactions immobilières. Les taux de crédit immobilier se stabilisent, mais aucun scénario ne garantit leur baisse. Miser sur 2026 ? Pari risqué pour les primo-accédants, car le PTZ est amené à évoluer, et son avenir dépend des prochains arbitrages budgétaires.
Sur le marché de l’immobilier ancien, la demande pour les biens « prêts à habiter » reste soutenue. Les rénovations énergétiques, encouragées via MaPrimeRénov, continueront d’influencer la valeur des logements. Les passoires thermiques, elles, risquent de disparaître progressivement du marché ou de subir une forte décote, surtout à l’approche de nouvelles exigences réglementaires.
Côté immobilier neuf, la rareté des permis de construire pèse lourd. L’année 2025 ne devrait pas signer un retour massif de l’offre. Les candidats à l’achat immobilier devront composer avec un choix restreint, des prix sous tension et parfois des délais de livraison allongés.
Pour les investisseurs, le calcul du rendement locatif devient plus délicat : fiscalité, évolution du DPE, incertitude sur la valeur future… Tout se joue dans l’analyse des données locales et la maîtrise de sa capacité d’emprunt. Plus que jamais, chaque décision exige un arbitrage précis.
Conseils et points de vigilance pour réussir son projet immobilier dans un contexte incertain
Anticipez la stratégie de financement
Le crédit reste la pièce maîtresse de tout projet immobilier. Les banques appliquent désormais des critères plus stricts : taux d’endettement limité, apport personnel élevé, durée de remboursement rarement au-delà de 25 ans. Multipliez les demandes auprès de différents établissements, comparez attentivement les offres, et présentez un dossier solide. Le HCSF surveille de près les pratiques du secteur, ce qui réduit les marges de négociation pour les ménages.
Évaluez les risques liés à la performance énergétique
La réglementation met la pression sur les DPE et sur les passoires thermiques. Envisager l’achat dans l’immobilier ancien ? Il faut anticiper le coût des travaux de rénovation énergétique, au risque de voir la valeur du bien diminuer à la revente. MaPrimeRénov et les dispositifs locaux peuvent aider à financer ces chantiers, mais attention : les délais et les montants varient fortement d’une région à l’autre.
Pour mieux appréhender les enjeux, gardez en tête ces deux points :
- Sonder l’intérêt d’un bien déjà rénové par rapport à un logement à retaper.
- S’assurer de la conformité énergétique avant toute proposition d’achat.
Scrutez le calendrier des dispositifs d’aide
Le PTZ est en sursis dans sa forme actuelle. Les primo-accédants doivent intégrer cette échéance à leur plan de financement. Sa réforme, prévue pour 2025, pourrait changer la donne, notamment dans les zones les plus convoitées comme Paris, Lyon ou Bordeaux.
Les vendeurs aussi doivent s’adapter : la valeur d’un bien dépend de plus en plus de son emplacement et de sa performance énergétique. Afficher un prix cohérent, fournir des diagnostics clairs, c’est souvent la clé pour concrétiser une vente, même sur un marché nerveux.
2025 ne promet pas de pause pour le marché immobilier, mais une nouvelle donne, faite de vigilance, d’analyse locale et de stratégies affûtées. Ceux qui sauront anticiper, comparer, et ajuster leur projet aux réalités du terrain auront plus d’une carte à jouer dans la partie qui s’ouvre.
